En esta ocasión disfrutamos de una interesante tertulia en el famoso Hotel Ritz de Madrid, hoy en día denominado Mandarín Oriental Ritz, con la atención y cercanía de costumbre, durante el “Afternoon Tea de Quique Dacosta.
En segundo lugar dar las gracias a los demás tertulianos, Profesores Universitarios, Empresarios, Escritores, amigos del sector Jurídico y Fintech, Arquitectos, Técnicos Urbanistas, amigos del sector cripto-Nuevas Tech y representantes de la Administración, entre otros, por sus interesantísimas y doctas aportaciones.
Resumen de la Tertulia
1.- la tokenización inmobiliaria, es decir, invertir en inmuebles mediante la compra-venta de participaciones con tecnología blockchain, es trasladar lo que muchas Sociedades y Clubes Financieros están haciendo ya hoy en dia con sus propios inmuebles en el mundo Real y pasarlo al mundo Virtual, aplicando. El sector inmobiliario conocido como Real Estate es un buen ejemplo de esta práctica habitual. Sin embargo, sí que ve que hay un problema, que “puede empezar a ser un mercado cotizado como la renta variable, y eso le haría ser un mercado muy volátil, pero con menor seguridad"
2.- Normativa Europea sobre I.A., M.I.C.A., Nuevas Tecnologías. la tokenización permite representar un activo físico en uno digital mediante tokens o monedas virtuales. Sin embargo, la regulación del sector inmobiliario en España limita la representación de los derechos de propiedad en el mundo digital.
3.- La entrada en Bolsa de Londres de Bitcoin, hará que pronto podamos comprar, vender, y negociar los inmuebles en tokens. Por ahora, lo único que se puede hacer es invertir en activo inmobiliario y conseguir una rentabilidad, por ejemplo a través de un security token; o poder hacer uso de esa vivienda durante un tiempo determinado, pero sin tener derecho de propiedad (utility token).
4.- En cuanto al Registro de la Propiedad se refiere, la normativa dice que esa vinculación de blockchain se tiene que hacer constar mediante una nota marginal como prevé la ley hipotecaria a través del registro de la propiedad, Los Registradores puntualizan que para que una persona tenga derecho de propiedad sobre un inmueble, tiene que estar registrada, porque si no, no hay ninguna seguridad jurídica. Por el momento, todo lo que pasa por la tecnología blockchain y por tanto que funciona con algoritmos, puede sustituir a un registro jurídico, los bienes de la realidad física necesitan tener una vinculación con la realidad. Esto está cambiando a medida que el Fintech va tomando fuerza en el sector Financiero y Bancario. Llama la atención que el propio sector de Registradores esté estudiando la manera de incorporar el blockchain a sus entradas y certificaciones.
5.- Por el momento el funcionamiento de las empresas R.E. en realidad, Las empresas que comercializan tokenización de bienes inmuebles lo hacen, realmente, mediante inversión a través de préstamos participados, sin ninguna vinculación con el inmueble real, Dicho de otro modo, invierten en productos financieros y no en inmuebles. Recordando las inversiones de los famosos Fondos de Inversión y sus consecuencias estilo Madoff. Los pasos para tokenizar un inmueble en la actualidad pasan por:
+ Estudio de viabilidad de la zona urbana
+ Estructurar el token y elegir la Plataforma
+ Establecer los términos del Smartcontract
+ Validación del whitepaper por una ESI (Empresa de Servicios de Inversion) bajo la normativa de la CNMV (Comision Nacional del Mercado de Valores)
+ Cumplir con las obligaciones legales y reglamentarias correspondientes, como la emisión de informes anuales y el cumplimiento de los requisitos de KYC (Conozca a su cliente) y AML (Lucha contra el lavado de dinero).
6.- Uno de los problemas que se enfrentan es a la hora de hacer una nueva emisión de tokens de ese inmueble, debe volver a ser Registrado, para mantener los derechos jurídicos o perdería sus derechos. Sobre este punto no absolutamente ninguna legislación. Además, si no se registra no se podrían llevar a cabo transmisiones forzosas de expropiación de embargo o ejecuciones hipotecarias, “porque el sistema de blockchain es descentralizado, no hay autoridad central y además funciona con claves privadas en posesión del token holder.
7.- La práctica más habitual en EE.UU. es la tokenizacion de inmuebles en en utility token. Es decir, el propietario de la casa (o la compañía a la que pertenece) decide tokenizar el inmueble y dividirla en una serie de tokens con un valor específico, que le da derecho a utilizar la vivienda durante un periodo de tiempo especificado, pero no es su propiedad. El propietario podrá hacer con ese inmueble lo que quiera, es decir, como no es un contrato vinculado con la realidad, puede venderlo. Una actualización de la antigua Multipropiedad a Plataformas de intercambio, de pisos vacacionales, etc.
8.- ¿Y para qué puede querer alguien algo que en realidad no existe? dado que el terreno es virtual, ¿no se podría hacer una cantidad infinita? Lo cierto es que sí. Sin embargo, las empresas que construyen mundos virtuales no tienen absolutamente ningún motivo para hacerlo, ya que el valor de los terrenos viene determinado, precisamente, por el hecho de que hay una cantidad finita de ellos, como sucede también con muchas criptomonedas. Aquí hay que recordar otra lección de economía clásica: cada cosa es tan valiosa como el dinero que alguien esté dispuesto a pagar por ella.
9.- La mayor parte de la actividad económica de algunos de los metaversos más conocidos gira en torno al sector inmobiliario. Más concretamente, a la compraventa de terrenos. Por ejemplo, una propiedad virtual junto a la tierra digital del rapero Snoop Dogg se vendió recientemente por 450.000 dólares (410.255 euros). Cada mundo virtual está dividido en una cantidad finita de parcelas que se pueden comprar y vender con criptomonedas. Como en estas parcelas no rige ninguna ley de suelo ni de protección de bosques y parques nacionales, el dueño del terreno puede hacer en esta porción de terreno lo que quiera, desde limitarse a revenderlo especulando con su valor hasta construir lo que se le ocurra. Además, lo puede hacer casi de inmediato, sin esperar permiso alguno. Los terrenos en el metaverso, que no dejan de ser un conjunto de unos y ceros, no están sujetos a limitación alguna, por lo que el único límite es la imaginación del dueño del terreno o de la persona que este contrate. La mayoría de los mundos virtuales, por ejemplo, permiten subir NFT y experiencias de realidad aumentada a los terrenos que se compran. Se trata de contenido que se puede crear de manera gratuita y que se puede monetizar. Hay, por otra parte, quien es más tradicional y opta por la construcción pura y dura: el pelotazo urbanístico de toda la vida. Las parcelas ricas forman, a su vez, sus propios barrios y distritos. Algunos de estos, como ocurre también en el mundo real, se ponen de moda. Es el caso de Fashion Street, un conglomerado de terrenos ubicados unos cerca de otros en Decentraland, que ha sido el lugar escogido por algunas marcas de ropa para tener sus primeras experiencias en el metaverso. Esto es lo que explica que hoy en día se paguen ya millones de euros por comprar un terreno en el distrito de la moda de Decentraland. ¿Cuánto costaría hacer lo propio en las zonas comerciales de Madrid, París o Milán? También se espera que todos los servicios que han surgido para ayudar a la gente a comprar y vender bienes inmuebles en el mundo físico, desde los corredores de bolsa hasta las hipotecas, tengan pronto homólogos virtuales.
10.- ¿Qué decir del conocido como Efecto Burbuja? hay que decir que con muchas criptomonedas están sucediendo cosas que no habían ocurrido nunca. Si bien hasta hace muy poco tiempo la fluctuación de su valor se daba de manera totalmente independiente al mercado, en los últimos meses se ha comprobado una cierta correlación entre el estado de la economía global y el mundo cripto. Así, mientras última bajada produce cuando la Reserva Federal se prepara para subir los tipos de interés, muchos analistas recuerdan que fueron precisamente los criptoactivos los que se vieron beneficiados de la hiperactividad de los bancos centrales en los últimos meses.
Conclusión de la Tertulia
Se trata de un mercado tan nuevo y desconocido que conviene ser prudentes. Por tanto, si quieres invertir en terrenos virtuales, debes considerar en todo caso que estás apostado por una inversión de alto riesgo que depende, fundamentalmente, del éxito de una tecnología que aún está por desarrollar. Si lo tuyo, por el contrario, son los valores refugio y las operaciones de bajos vuelos, es posible que por ahora los criptoactivos no sean para ti.
Algunos enlaces de interés
https://es.cointelegraph.com/news/metaverse-intellectual-property-challenges-uk-researchers
https://www.empresariosagrupados.es/inicio/presentacion/
https://www.businessinsider.es/metaverso-ha-convertido-tierra-prometida-moda-977963
#HotelRitz #tokens #inmuebles #criptoactivos #tertulia